Как регистрмруется квартира при долевом участии

Как регистрмруется квартира при долевом участии

Вопрос о переуступке прав может возникнуть в период строительства многоквартирного дома. Когда дом не принят, а квартиру дольщик желает продать, то оформляется договор переуступки права требования. Только после подписания акта приема-передачи и регистрации объекта ДДУ в Росреестре, квартира реализуется как собственность. До сдачи дома в эксплуатацию инвестор уступает свои права на строящуюся недвижимость, так осуществляется законная смена дольщиков.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Автор: Avenger , 16 Июля в Гос. Доброе всем время суток!

Как в 2019 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Это и более низкая стоимость будущего жилья, хотя на поверку нередко выходит, что заявленная невысокая стоимость оказывается таковой лишь на первый взгляд. С момента появления и широкого распространения в России во второй половине х годов прошлого столетия практики привлечения денежных средств граждан в строительство будущих домов и квартир в таких домах известны, широко распространены, проанализированы специалистами и сложившейся судебной практикой разрешены для граждан — участников долевого строительства возможные риски, могущие возникнуть при строительстве многоквартирных домов на средства в том числе частично дольщиков.

В большей степени минимизировал риски для дольщика, во многом защитив интересы именно его, а не застройщика, вступивший в январе года в законную силу Федеральный закон от Но и с принятием упомянутого Закона об участии в долевом строительстве возможны случаи недобросовестной деятельности застройщиков, организаций-посредников между сторонами долевого строительства, физических лиц, продающих права требования на получение будущих квартир в собственность.

Гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика, или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи. В рассматриваемом случае риски конечного покупателя — будущего собственника квартиры — напрямую зависят от действия бездействия третьих лиц — застройщика и цедента, уступающего право требования от застройщика будущей квартиры.

В целях минимизации собственных рисков при приобретении квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве будущему собственнику квартиры необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.

Согласно статье 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после полной уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства — квартиры.

Помимо указанного, важно установить факт полной оплаты цедентом за приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, потому что в силу пунктов 4 и 5 статьи 5, статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе отказаться от исполнения договора, расторгнув его и тем самым фактически возвратив себе права на квартиры, стоимость которых не оплачена по договору. Судебная практика в разрешении споров по указанному аспекту однозначна: решения суда говорят о том, что цедент должен быть правомочен передавать права, а права, не принадлежащие цеденту, не могут быть переданы третьему лицу [1].

Стоит отметить, что судебная практика давно признает допустимость уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства — юридического лица к цессионарию — физическому лицу. При этом подлежит применению законодательство о защите прав потребителей. N В Проследить всю цепочку между застройщиком и последним продавцом права требования будущей квартиры важно еще и потому, что на практике нередки и всем известны случаи, когда одна и та же квартира в строящемся доме продается нескольким покупателям.

Сформированная по подобным случаям позиция судов такова, что не допускается уступка ранее уступленного права требования в последующем см. Стоит обратить внимание на то, что в подобном случае судами при совершении уступки одного права нескольким лицам по различным договорам право считается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

Напротив, в схемах с предварительным договором, который не нужно регистрировать, возможность двойной продажи допускается неограниченное количество раз. Проценты за пользование чужими денежными средствами в дополнение к сумме долга также будет взыскать совсем непросто. В целом все схемы с векселями и предварительными договорами направлены на то, чтобы не передавать имущество покупателю, если появится более выгодное предложение. Действительно, застройщиком могут привлекаться кредитные денежные средства банков для осуществления им строительства создания многоквартирного жилого дома.

В таком случае в соответствии с пунктами 8 и 8. Право залога банка-кредитора на земельный участок, находящийся у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекратится с момента, когда все квартиры иные объекты долевого строительства в многоквартирном доме будут переданы дольщикам. Изложенные положения об утрате права залога на многоквартирный жилой дом, земельный участок под ним право его аренды или субаренды и на переданные дольщикам квартиры в равной степени распространяются и на ситуацию, когда застройщиком указанные объекты были переданы в залог по договору в качестве обеспечения иных обязательств застройщика.

Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме во исполнение заключенного договора участия в долевом строительстве была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.

Участник долевого строительства — покупатель квартиры приобретает такую квартиру по договору участия в долевом строительстве у застройщика за счет собственных средств, но с условием о рассрочке либо отсрочке платежа. Залог земельного участка, который оформляется между банком и застройщиком в обеспечение исполнения обязательств последнего по кредиту, дает банку шанс вернуть сумму предоставленного кредита и компенсировать свои расходы на обслуживание данного кредита за счет реализации залога.

Однако положения п. По нашему мнению, в озвученном случае стоит рассматривать отношения, возникающие между сторонами договора участия в долевом строительстве, через призму положений о регулировании купли-продажи объекта, который будет создан в будущем. В данном случае стоит руководствоваться общими положениями о покупке товара в кредит рассрочку, с отсрочкой платежа : согласно положениям пункта 5 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, если в договоре участия в долевом строительстве застройщиком и дольщиком предусматривается возможность периодического внесения платежей в счет оплаты стоимости будущей на момент заключения договора квартиры и условие о нераспространении обременения залогом на квартиру, право собственности на которую будет при сдаче дома зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке, свидетельство о праве на такую квартиру должно быть выдано регистрирующим органом без указания обременения залогом.

Однако в судебной практике и среди правоприменителей встречается мнение, когда акцент делается именно на источник денежных средств у дольщика: приобретаются им квартиры за счет собственных средств в рассрочку согласованную с застройщиком в договоре или же за счет кредитных средств, предоставленных банком или иной организацией.

Участник долевого строительства — покупатель квартиры приобретает такую квартиру по договору участия в долевом строительстве у застройщика с использованием кредитных средств банка. Обратим внимание на то, что пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Некоторое время после принятия и вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве судами выносились решения, признающие, что регистрация договора участия в долевом строительстве не является сделкой с недвижимым имуществом, регистрация права на недвижимое имущество также отсутствует, поскольку его имущества не существует, при регистрации договора участия в долевом строительстве не производится регистрация прав, ограничений прав на недвижимое имущество, не происходит отчуждение недвижимого имущества, поскольку самого имущества не существует [3].

Предоставляя кредитные средства на строительство жилого дома или квартиры, банки предусматривали в кредитных договорах распространение обременения залогом в силу закона именно и только на квартиру как объект недвижимого имущества, когда право собственности на нее оформлялось регистрирующим органом; закладные оформлялись только на существующий в натуре объект недвижимости — квартиру.

С появлением абзаца второго части 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющего имущество, которое может быть предметом ипотеки, и распространяющего залог на права требования по договорам участия в долевом строительстве правила об ипотеке недвижимого имущества, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Из положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, тем самым можно утверждать, что действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации в установленном порядке договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона пункт 5 статьи 5, пункт 2 статьи 11 и статья 77 Закона об ипотеке подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества [4].

В большей степени в интересах залогодержателей заметим, что в целях минимизации рисков утери обеспечения по кредитному обязательству в случае смены владельца закладной передачи прав по закладной или в случае несовпадения должника по обязательству и залогодателя по закладной при составлении закладной на основании залога прав требований, возникшего из договора участия в долевом строительстве, нужно включать в такие закладные обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на квартиру права требования в отношении которой ранее были предметом залога по закладной передать такой объект недвижимости в залог по договору об ипотеке.

Обратим внимание, что изложенная правовая позиция относительно рисков приобретения гражданами квартир в собственность во вновь построенных жилых многоквартирных домах в большей степени коснулась именно ограничения прав и обременения залогом квартир, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования. Кассационное Определение Санкт-Петербургского городского суда от В целях минимизации рисков при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве во вновь строящемся доме, не напрямую у застройщика будущему собственнику квартиры необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц: от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры.

Важно установить факт полной оплаты цедентом за приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, потому что застройщик вправе отказаться от исполнения договора, расторгнув его и тем самым фактически возвратив себе права на квартиры, стоимость которых не оплачена по договору.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда одна и та же квартира в новостройке продается нескольким лицам, то нужно иметь в виду, что судами при совершении уступки одного права нескольким лицам право считается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

Право залога банка-кредитора в случае привлечения застройщиком кредитных денежных средств банков для осуществления им строительства прекращается с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи квартиры в таком доме дольщику. Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.

В связи с последними изменениями в законодательстве, с момента регистрации договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества. В случае смены владельца закладной передачи прав по закладной или в случае несовпадения должника по обязательству и залогодателя по закладной при составлении закладной на основании залога прав требований, возникшего из договора участия в долевом строительстве, рекомендуется включать в такие закладные обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на квартиру передать такой объект недвижимости в залог по договору об ипотеке.

В настоящий момент проблема обманутых дольщиков приобрела масштабы всероссийской. Граждане борются за свои квартиры в судах. Появляются некоммерческие организации, которые помогают гражданам в такой борьбе. В некоторых регионах появляются исполнительные органы, осуществляющие контроль за соблюдением законодательства об инвестициях в строительство.

В частности, такой орган создан в городе Москве Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Таким образом, существует целый ряд механизмов по борьбе с мошенническими действиями застройщиков и посреднических организаций, привлекающих денежные средства в строительство. В случае, если у покупателя-инвестора возникают обоснованные подозрения, что застройщик или посредническая организация ведут себя недобросовестно, нарушают свои обязательства по договорам, не стоит медлить: обратитесь с заявлением в уполномоченный орган.

Вполне возможно, недобросовестные действия можно будет предотвратить. В целом же покупателю стоит соблюдать простые правила, чтобы в дальнейшем ему удалось доказать свои права на квартиру если обстоятельства потребуют судебного признания права собственности :. В первую очередь это правило касается уплаты средств инвестирования застройщику или иному лицу;.

Если в договоре есть непонятные вам пункты, проконсультируйтесь с юристами. Обратите отдельное внимание на все обязательства инвестора-покупателя: нет ли среди них не понятных вам обязательств или невыполнимых;. Это касается в том числе случаев, когда первоначально инвестором-покупателем выступило одно лицо например, муж , а в дальнейшем оно передало права по договору о приобретении недвижимости другому лицу например, жене или ребенку.

Обычно процедура передачи прав по таким договорам регламентирована. Четко соблюдайте документальный порядок оформления такой передачи, предусмотренный договором;. Не перечисляйте и не передавайте денежные средства инвестирования организациям или лицам, не являющимся стороной по вашему договору;.

Обременения ограничения прав на квартирах, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования Иванихина О. К таковым негативным случаям могут быть отнесены, например, следующие: 1. В целом же покупателю стоит соблюдать простые правила, чтобы в дальнейшем ему удалось доказать свои права на квартиру если обстоятельства потребуют судебного признания права собственности : — основное правило при инвестировании в покупку объекта недвижимости: схема инвестирования должна быть прозрачна и понятна.

В первую очередь это правило касается уплаты средств инвестирования застройщику или иному лицу; — у покупателя должен быть подписанный договор договор инвестирования, договор о долевом участии, предварительный договор купли-продажи , отражающий инвестиционную сущность правоотношений.

Обратите отдельное внимание на все обязательства инвестора-покупателя: нет ли среди них не понятных вам обязательств или невыполнимых; — необходимо иметь надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие тот факт, что покупатель является стороной инвестиционного договора.

Четко соблюдайте документальный порядок оформления такой передачи, предусмотренный договором; — если оплата по договору произведена полностью — требуйте от застройщика иного лица, привлекающего денежные средства инвестирования подписания акта об исполнении денежных обязательств по договору. Не перечисляйте и не передавайте денежные средства инвестирования организациям или лицам, не являющимся стороной по вашему договору; — если строительство объекта завершено, попросите у застройщика копию акта о вводе объекта в эксплуатацию, а в последующем попросите предоставить вам оригиналы документов БТИ на ваш объект инвестирования квартиру, апартаменты, гараж и т.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства. Об отмене решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц, не привлеченных к участию в деле. Если в соответствие с заключенным до 1 апреля г. То есть название такого договора не играет существенного значения, главное — его содержание! Согласно п. В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона "О защите прав потребителей".

Договор совместного инвестирования — плюсы и минусы, особенности сделок с вкладчиками

Инструкция: как правильно выбрать застройщика Документы для регистрации договора долевого участия — перечень документов, особенности формирования пакета. Поводом для раскрытия этой темы стал вопрос Юлии, постоянной читательницы сайта. Стараюсь вовремя реагировать на вопросы и пожелания читателей моего блога, потому что только благодаря вам, уважаемые, могу предоставить полезный материал.

С 1 июля года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

После завершения строительства дома для дольщика наступает последний и самый приятный этап сделки — оформление квартиры в собственность по договору долевого участия. Однако сразу после окончания стройки приступить к регистрации жилья невозможно.

Вопросы регистрации ипотеки при долевом строительстве многоквартирных домов.

Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев. Согласно ст. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи. Все это уточняйте у своего застройщика. Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком.

Сервис проверки недвижимости, не является государственным сайтом РФ. Кадастровая стоимость.

Какие документы нужны для оформления жилья при долевом участии

В настоящее время из-за несовершенства законодательства нередки случаи, когда дом сдается без кадастрового учета квартир и помещений в нем. При такой ситуации дольщики сталкиваются с невозможностью оформить квартиру в собственность до тех пор, пока она не будет поставлена на кадастровый учет. Получить налоговый вычет; 5. Вот и получается, что для того, чтобы зарегистрировать свои права на квартиру, дольщик вынужден либо ждать пока застройщик поставит дом и все помещения в нем на учет это занимает от 6 месяцев до 3 лет , либо может попробовать поставить свою квартиру на кадастровый учет отдельно от дома никаких негативных последствий это не влечет. Рассмотрим последнюю процедуру более подробно:. Ставим квартиру в своей новостройке на кадастровый учет отдельно от кондоминиума и регистрируем право собственности.

Как дольщику принять и зарегистрировать квартиру?

И хотя законодатель не определил обязательных сроков для регистрации права собственности на новую квартиру, тянуть с этой процедурой не стоит. Ведь единственным доказательством зарегистрированного права сейчас является наличие записи об этом в ЕГРН и ни что другое! Разберемся в правилах оформления новостройки в собственность для участников долевого строительства. Вы участник долевого строительства, ваш Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреесте.

Регистрация права собственности на квартиру в органах регистрируется на основании договора долевого участия и акта приема-передачи. .. Договором о долевом участии предусмотрена Уступка прав при.

Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сальниковой С. В судебное заседание явилась представитель истца, адвокат Жукова О. Ответчик против исковых требований возражал, просил в иске отказать. Представитель третьего лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Порядок информирования о выдаче ключей обычно предусмотрен договором долевого участия. В договоре указывается куда, когда и к кому можно обратиться.

Доклад начальника отдела регистрации прав на вновь создаваемые объекты и инвестиционных договоров Управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области И. Как уже отмечалось, банки предоставляют кредиты для приобретения квартир как на вторичном рынке по договорам купли-продажи, так и для участия в строительстве вновь возводимых многоквартирных домов. Если речь идет о приобретении квартир на вторичном рынке, то процесс государственной регистрации прав на такие квартиры уже является завершающим этапом.

Преимущественно наша компания помогает нашим клиентам сбивать спесь со слишком офигевших банков. Обычно получается. Учитывая, что мы беремся за дела, в которых фигурируют суммы от 7 нолей — клиенты довольны.

При покупке квартиры в строящемся доме заключается и регистрируется договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация такого договора является обязательной, ведь только после этого он начинает действовать.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как оформить право собственности на квартиру в новостройке. О нюансах регистрации
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Сильвестр

    Я считаю, что это — заблуждение.

  2. datsnessgi

    Много наподбирали,спс.